재건축, 재개발, 리모델링 비교 분석, 차이점, 수익성이 더 좋은 곳? 수원? 강남? 경기도? 안양? 잠실? 분당? 수지? 강북? 강동? 마포?

 

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부자가 되고 싶은 밀리맘의

부동산 공부 페이지입니다.

헷갈리는 내용을 간단하고 쉽게 

정리해놓았습니다. 

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1. 재건축  vs 재개발

<재건축과 재개발 구분 기준>

: 정비기반시설(가스공급시설,

상하수도, 도로 등)의 컨디션

 

재개발: 건축물과 기반시설이

모두 낡아

기반시설을 정비하고

주택을 새로 짓는 사업

 

재건축: 건축물만 낡아

주택만 새로 짓는 사업

 

<조합 설립 요건>

재개발: 토지 등 소유자

75% 이상의 동의와

토지면적 50% 이상이 동의

 

재건축: 토지 등 소유자

75%의 동의를 받고

동별 과반수 이상의 동의

 

<조합원 자격>

재개발: 건물과 토지 중 하나만 소유해도 OK

재개발에 동의여부와 상관없이 조합원이 됨

관리처분인가 이후

조합원 지위 양도 금지

 

재건축: 건물과 토지 모두 소유해야 함

재건축에 반대하면 조합원으로 보지 X

조합설립 이후 조합원 지위 양도 금지

 

<안전진단>

재개발: 안전진단 필요 X

재건축: 안전진단 필요 O

 

<초과이익환수제>

재개발: 적용X

재건축: 적용O

2. 재건축&재개발 vs 리모델링

 

<법>

재건축&재개발: 도시 및 주거환경정비법

리모델링: 주택법

 

<개념>

재개발: 기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성

기존 건물을 다 부시고 밀어

새로운 건물로 다시 지음

(다 부수고 다시 짓기)

 

리모델링: 노후 건물의 기능 향상을 위해  

골격은 그대로 두고

건축물 일부를 증축, 개축하는 것

기존 내벽을 유지한 채

평면을 앞뒤로 늘리거나

층수를 올리는 것

(뼈대 남기고 살 붙이기)

 

<쟁점>

사업성이 있느냐?

 

재건축은 공사비가 꽤 많이들어

일반분양 했을 때 사업성이 떨어짐

↓

사업성이 부족한 노후화된 단지의

대안이 바로 "리모델링"

 

<허용연한>

재건축: 준공 후 30년 이상

리모델링: 준공 후 15년 이상

 

<세대 수 증가>

- 재건축: 허용

- 리모델링: 조건부 허용

 

<안전진단>

- 재건축: D~E 등급

- 리모델링: B등급(수직증축),

C등급(수평, 별동 증축)

 

<용적률>

- 재건축: 법정 용적률 범위 내

- 리모델링: 건축심의로 초과 허용

 

<리모델링 제한>

리모델링: 뼈대가 그대로 있기 때문에

구조변경 및 층수에 제약이 있음.

수직증측의 경우 (위로)

- 15층 이상: +3층

- 15층 미만: +2층

수평증축의 경우 (앞뒤로)

- 전용면적: 84㎡ 미만: 40%까지

- 전용면적 84㎡ 이상: 30%까지

 

<주민동의 비율>

- 재건축: 3/4

- 리모델링: 2/3

 

<추가분담금>

- 재건축: 일반분양이 많으면 추가분담금 ↓

(공사비를 나눠 낼 사람이 많아짐)

- 리모델링: 일반분양 수량이 적어

상대적으로 추가분담금 ↑

(리모델링의 경우 추가분담금이 많이 나와서

실제 사업이 정체된 경우 多)

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